Zum Kaufpreis eines Hauses kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler hinzu. Unser Kaufnebenkosten-Rechner zeigt Dir, welche Summe das in Deinem Bundesland ergibt und wie viel Eigenkapital allein dafür fließt.
Er nutzt die Steuersätze aller 16 Länder und die gesetzlichen Gebühren nach GNotKG. Die Maklerprovision trägst Du als eigene Annahme ein, weil das Gesetz dafür keine Höhe vorgibt.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Drei Posten bestimmen die Summe. Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte, und ihr Satz hängt allein vom Bundesland ab. Die Maklerprovision entfällt, wenn Du ohne Makler kaufst. Notar und Grundbuch folgen festen Gebühren und bleiben im Verhältnis zum Kaufpreis der kleinste Posten.
Der Rechner schaut nur auf einmalige Kosten rund um den Kauf. Renovierung, Umzug und Finanzierungszinsen planst Du zusätzlich ein. Mitverkauftes Inventar lässt Du beim Kaufpreis weg, weil darauf laut Bayerischem Landesamt für Steuern keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deinem Bundesland?
Die Steuer bemisst sich nach der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis samt übernommener Leistungen (§ 9 GrEStG). Das Bundesgesetz nennt in § 11 GrEStG einen Satz von 3,5 % und rundet die Steuer auf volle Euro ab. Die meisten Länder haben per Landesrecht einen höheren Satz festgelegt. Bis 2.500 Euro bleibt der Erwerb nach § 3 GrEStG steuerfrei. Wir haben alle Sätze am 6. November 2026 an den Landesquellen in der Tabelle geprüft.
| Bundesland | Satz | Landesquelle |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | § 1 GrEStFestG BW |
| Bayern | 3,5 % | Landesamt für Steuern |
| Berlin | 6,0 % | Senatsverwaltung für Finanzen |
| Brandenburg | 6,5 % | Landesgesetz |
| Bremen | 5,5 % | Serviceportal Bremen |
| Hamburg | 5,5 % | hamburg.de |
| Hessen | 6,0 % | Verwaltungsportal Hessen |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Steuerportal M-V |
| Niedersachsen | 5,0 % | Landesamt für Steuern |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Landesgesetz |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | Finanzministerium |
| Saarland | 6,5 % | Serviceportal Saarland |
| Sachsen | 5,5 % | Landesgesetz |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | Landtag, Drs. 6/2831 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | Landeshaushalt, Einzelplan 11 |
| Thüringen | 5,0 % | Finanzministerium |
Landtage können die Sätze ändern. Prüfe den Wert deshalb vor dem Notartermin noch einmal.
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Thorsten SchiffgensDein AnsprechpartnerWer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher greifen § 656b BGB und die folgenden Vorschriften. Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, müssen beide nach § 656c BGB gleich viel zahlen. Arbeitet er für eine Seite kostenlos, kann er auch von der anderen nichts verlangen. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf sie die Kosten nach § 656d BGB nur so weit weitergeben, wie sie selbst mindestens gleich viel trägt. Der Maklervertrag braucht nach § 656a BGB die Textform.
Eine Höhe nennt das Gesetz nicht. Der voreingestellte Wert von 7,14 % ist deshalb nur eine Annahme, die Du durch die Angabe aus Deinem Exposé ersetzt. Beim Mehrfamilienhaus oder wenn Du als Unternehmer kaufst, gilt die Teilung nicht, dafür gibt es die Auswahl „Allein“.
Was kosten Notar und Grundbuch beim Hauskauf?
Beide richten sich nach dem § 34 GNotKG und der Gebührentabelle B. Der Geschäftswert ist beim Kauf der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), bei der Grundschuld ihr Nennbetrag (§ 53 GNotKG). Die Tabelle zeigt die Rechnung des Rechners für 400.000 Euro Kaufpreis und 300.000 Euro Grundschuld mit den Sätzen aus dem Kostenverzeichnis.
| Posten | Nummer und Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufvertrag | 21100, 2,0 | 1.570,00 € |
| Vollzug | 22110, 0,5 | 392,50 € |
| Betreuung | 22200, 0,5 | 392,50 € |
| Grundschuld beim Notar | 21200, 1,0 | 635,00 € |
| Post und Telekommunikation | 32005, zweimal | 40,00 € |
| Umsatzsteuer | 32014, 19 % | 575,70 € |
| Eigentum im Grundbuch | 14110, 1,0 | 785,00 € |
| Vormerkung mit Löschung | 14150, 0,5 und 14152 | 417,50 € |
| Grundschuld im Grundbuch | 14121, 1,0 | 635,00 € |
| Summe | 5.443,20 € |
Der Rechner nimmt einen üblichen Ablauf an. Die Umsatzsteuer von 19 % folgt aus § 12 UStG. Abschriften, Treuhandtätigkeiten, ein Vollzug zur Grundschuld oder eine Briefgrundschuld kommen je nach Vertrag hinzu und fehlen in der Rechnung. Hast Du ein Angebot vorliegen, wechselst Du zur Berechnung „Eigener Wert“.
Wie unterstützen wir Dich nach dem Kauf?
Sobald Du das Haus besitzt, trägst Du auch dessen Risiken. In unserem Bereich Smart Living prüfen wir Wohngebäude und Hausrat gemeinsam mit Dir. Welche weiteren Versicherungen für Hausbesitzer sinnvoll sind, hängt von Deinem Haus ab. Läuft ein Darlehen, schützt eine Risikolebensversicherung Deine Familie vor der Restschuld. Weitere Werkzeuge findest Du in unserer Rechner-Übersicht.
Häufige Fragen
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Steuer entsteht in der Regel mit dem wirksamen Kaufvertrag. Zahlen musst Du sie laut Landesamt für Steuern Niedersachsen einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.
Zahlt immer der Käufer die Grunderwerbsteuer?
Nach § 13 GrEStG schulden beide Vertragsteile die Steuer. In der Praxis übernimmt der Käufer sie meist per Vertrag. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.
Gilt die Teilung der Provision auch beim Grundstück?
Die §§ 656a bis 656d BGB nennen ausdrücklich Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei einem unbebauten Grundstück oder einem Mehrfamilienhaus gilt die Teilung deshalb nicht automatisch. Dann entscheidet Deine Vereinbarung mit dem Makler.
Zählt die Grundschuld bei den Kaufnebenkosten mit?
Ja, sobald Du finanzierst. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür eigene Gebühren nach dem Nennbetrag. Kaufst Du ohne Darlehen, trägst Du 0 Euro ein und der Posten entfällt.
Gibt es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?
Einen allgemeinen Freibetrag gibt es nicht. Die Berliner Finanzverwaltung beschreibt die 2.500 Euro als Freigrenze. Liegt der Wert darüber, zahlst Du die Steuer auf den gesamten Betrag.
