Mieteinnahmen und Krankenversicherung: Das musst Du wissen

Mieteinnahmen erhöhen den Krankenversicherungsbeitrag nicht automatisch. Entscheidend ist, in welchem Versicherungsstatus Du bist. Pflichtversicherte Arbeitnehmer und KVdR-Rentner zahlen keinen zusätzlichen Beitrag auf private Vermietungseinkünfte. Freiwillige GKV-Mitglieder dagegen schon, weil bei ihnen die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zählt. Und wer privat versichert ist, zahlt auf Mieteinnahmen gar nichts zusätzlich, egal wie hoch sie sind.

Drei Buchstaben entscheiden also über alles: Bist Du pflichtversicherter Arbeitnehmer, freiwilliges GKV-Mitglied oder PKV-Versicherter? Die Antwort auf diese Frage bestimmt, ob 1.000 Euro Mietüberschuss im Monat keinen Euro, 174 Euro oder null Euro zusätzliche Krankenversicherung kostet.

Sind Mieteinnahmen krankenversicherungspflichtig?

Das ist keine Ja-Nein-Frage. Entscheidend ist der Versicherungsstatus, und der unterscheidet sich je nach Lebenssituation erheblich.

Pflichtversicherte Arbeitnehmer und KVdR-Rentner stehen auf der sicheren Seite: Ihre Mieteinnahmen tauchen in den abschließenden Listen der §§ 226 und 237 SGB V schlicht nicht auf. Freiwillige GKV-Mitglieder dagegen zahlen auf den steuerlichen Mietüberschuss Beiträge, weil § 240 SGB V die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erfasst. PKV-Versicherte zahlen auf Mieteinnahmen gar nichts, weil ihre Prämie einkommensunabhängig kalkuliert ist.

Welcher Status welche Konsequenz hat, zeigt diese Tabelle:

Die Tabelle nennt sechs Konstellationen. In der Praxis kommt es regelmäßig auf zwei davon an: freiwilliges GKV-Mitglied oder Pflichtmitglied. Zwischen diesen beiden liegt der größte finanzielle Unterschied bei Mieteinnahmen.

Zwischen freiwilligem Arbeitnehmer über der JAEG und Pflichtarbeitnehmer liegt dabei ein feiner, aber wichtiger Unterschied. Wer mehr als 77.400 Euro jährlich verdient, ist zwar freiwilliges GKV-Mitglied, hat aber seine Beitragsbemessungsgrenze durch das Gehalt bereits ausgeschöpft. Zusätzliche Mieteinnahmen können den Beitrag dann nicht mehr erhöhen, weil die Grenze von 5.812,50 Euro monatlich schon erreicht ist.

Welcher Betrag zählt bei der GKV-Beitragsbemessung?

Wenn Mieteinnahmen beitragspflichtig sind, dann nicht in Höhe der Bruttomiete, die auf dem Konto eingeht. Maßgeblich ist der steuerliche Überschuss aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG: Einnahmen minus Werbungskosten.

Der GKV-Spitzenverband lässt bei Überschusseinkunftsarten den Abzug der Werbungskosten zu. Was zählt, ist das, was auch steuerlich gilt. Wer seinen Steuerbescheid kennt, kennt damit auch seine GKV-Bemessungsgrundlage.

Typischerweise abzugsfähig sind:

• Schuldzinsen eines objektbezogenen Darlehens (nicht die Tilgung)
• Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil
• Erhaltungsaufwand und Reparaturen
• Nicht auf Mieter umgelegte Betriebskosten, Grundabgaben und Versicherungen
• Verwaltungskosten und direkte Einkunftserzielungskosten

Was ausdrücklich nicht abzugsfähig ist: die Darlehenstilgung. Sie reduziert zwar den monatlichen Kontostand, ist aber steuerlich kein Aufwand und kürzt damit die beitragspflichtige Bemessungsgrundlage nicht.

Ein konkretes Beispiel macht das deutlich. Eine Wohnung bringt 24.000 Euro jährlich an Miete und Nebenkosten. Abziehbar sind 2.000 Euro nicht umgelegte Kosten, 3.000 Euro Reparaturen, 4.000 Euro Schuldzinsen und 5.000 Euro AfA. Der steuerliche Überschuss beträgt 10.000 Euro jährlich, also 833,33 Euro monatlich. Nicht 2.000 Euro Bruttomiete, sondern 833,33 Euro sind die Bemessungsgrundlage für die Krankenkasse.

Bei einem freiwilligen TK-Mitglied, dessen übriges Einkommen bereits die Mindestbemessungsgrundlage erreicht, erzeugen diese 833,33 Euro im Jahr 2026 rund 139,08 Euro zusätzliche Krankenversicherung zum ermäßigten TK-Satz von 16,69 Prozent und 35,00 Euro zusätzliche Pflegeversicherung für Kinderlose ab 23 Jahren. Zusammen 174,08 Euro monatlich.

Was passiert bei Verlusten aus Mieteinnahmen in der GKV?

Ein negativer Vermietungsüberschuss kann positive Mieteinnahmen aus anderen Immobilien derselben Person mindern. Das ist der horizontale Verlustausgleich innerhalb derselben Einkunftsart, den das BSG ausdrücklich erlaubt hat.

Was nicht geht: Einen Vermietungsverlust gegen Selbstständigengewinn, eine Betriebsrente oder andere Einkunftsarten gegenzurechnen. Das Bundessozialgericht hat diesen vertikalen Verlustausgleich zwischen verschiedenen Einkunftsarten ausdrücklich abgelehnt. Auch Verluste des Ehepartners können nicht ohne Weiteres das GKV-Einkommen des Mitglieds kürzen.

Fallbeispiel: Mieteinnahmen und Krankenversicherungsbeiträge

Vier Konstellationen zeigen, wie unterschiedlich dieselben Mieteinnahmen von 1.000 Euro monatlichem Überschuss beitragsrechtlich wirken. Alle Werte auf Basis der echten TK-Sätze 2026.

Angestellte

Ausgangslage: Angestellter mit 4.000 Euro Bruttogehalt, GKV-pflichtversichert, 1.000 Euro monatlicher positiver Vermietungsüberschuss aus einer normalen Dauervermietung.

Bei pflichtversicherten Arbeitnehmern bleibt die Mieteinnahme vollständig beitragsfrei. § 226 SGB V nennt als beitragspflichtige Einnahmen ausschließlich Arbeitsentgelt, gesetzliche Rente, Versorgungsbezüge und bestimmtes Arbeitseinkommen neben Rente. Normale private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen nicht auf dieser Liste. Die Miete muss zwar in der Steuererklärung angegeben werden, die Krankenkasse bekommt davon aber nichts.

Einzige Ausnahme: Wenn die Vermietung durch erhebliche Sonderleistungen wie hotelähnliche Betreuung oder sehr häufige Gästewechsel gewerblichen Charakter annimmt, könnte sie als Arbeitseinkommen aus Selbstständigkeit gewertet werden. Eine normale Wohnungsvermietung wird durch mehrere Objekte oder gelegentliche Kurzzeitvermietung aber nicht automatisch zum Gewerbebetrieb.

Ergebnis: 0 Euro zusätzliche Krankenversicherung auf die 1.000 Euro Mietüberschuss.

Selbstständige

Ausgangslage: Hauptberuflich selbstständig, freiwillig bei der TK, kein Krankengeldanspruch, kinderlos ab 23 Jahren. Steuerlicher Gewinn aus Selbstständigkeit 2.500 Euro, positiver Vermietungsüberschuss 1.000 Euro monatlich.

Freiwillige GKV-Mitglieder werden nach ihrer gesamten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bemessen. Die TK nennt auf ihrer Seite für Selbstständige ausdrücklich sowohl den steuerrechtlichen Gewinn als auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als beitragspflichtig.

Wer seinen konkreten Beitrag wissen will, kann ihn auf der TK-Seite für Selbstständige mit dem Beitragsrechner ermitteln. Für den Vergleich mit und ohne Miete lohnt es sich, beide Szenarien durchzurechnen, weil die Differenz gut 200 Euro monatlich ausmachen kann.

Die Berechnung für dieses Szenario mit 2.500 Euro Gewinn und 1.000 Euro Mietüberschuss:

Ohne die Mieteinnahmen würde der Beitrag auf 2.500 Euro Gewinn basieren und 209,25 Euro weniger kosten: 416,75 Euro KV und 105,00 Euro Pflege, zusammen 521,75 Euro. Die Miete erhöht den monatlichen Gesamtbeitrag also um 209,40 Euro.

Wer Krankengeldanspruch gewählt hat, zahlt bei der TK 2026 statt 16,69 Prozent den allgemeinen Satz von 17,29 Prozent. Welche Beitragsgrundlagen mit welchem Satz belegt werden, sollte am eigenen TK-Beitragsbescheid überprüft werden.

Ergebnis: 209,40 Euro zusätzliche Kranken- und Pflegeversicherung auf die 1.000 Euro Mietüberschuss.

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Sind Mieteinnahmen von Rentnern krankenversicherungspflichtig?

Das hängt vom Status ab. KVdR-Rentner zahlen keinen Beitrag auf Mieteinnahmen. Freiwillig GKV-versicherte Rentner schon. Dieser Unterschied kann im konkreten Fall 250 Euro monatlich oder mehr ausmachen, und er ist kein kleines Detail, sondern einer der finanziell bedeutsamsten Aspekte der Versicherungsentscheidung im Rentenalter.

KVdR-Rentner

§ 237 SGB V zählt als beitragspflichtige Einnahmen gesetzliche Rente, Versorgungsbezüge und Arbeitseinkommen auf. Private Mieteinnahmen und Kapitalerträge stehen nicht auf dieser Liste und bleiben deshalb vollständig beitragsfrei.

Freiwillig GKV-versicherter Rentner

Hier gilt wieder § 240 SGB V, also die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Miete wird mit dem ermäßigten TK-KV-Satz von 16,69 Prozent belastet, Pflegeversicherung kommt hinzu.

Fallbeispiel: 2.000 Euro gesetzliche Bruttorente, 1.200 Euro Mietüberschuss, kinderlos ab 23. Im Rechenbeispiel nutzen wir die echten TK-Sätze 2026: 17,29 Prozent auf die Rente, 16,69 Prozent auf die Miete, 4,2 Prozent Pflege. Der DRV-Rentenzuschuss von 8,75 Prozent der Bruttorente reduziert beim freiwilligen Mitglied die effektive Eigenbelastung.

Freiwillig GKV-versicherter Rentner

KVdR-Rentner mit identischer Ausgangslage

Der Unterschied allein durch den Versicherungsstatus beträgt 250,68 Euro monatlich, genau 200,28 Euro KV plus 50,40 Euro Pflege auf die 1.200 Euro Miete. Auf ein Jahr hochgerechnet: 3.008,16 Euro. Wer eine KVdR-Vorversicherungszeit hat und diese nutzt, spart im Beispiel allein durch den Status über 3.000 Euro jährlich.

Voraussetzungen für die KVdR: In der zweiten Hälfte des Erwerbslebens musst Du mindestens neun Zehntel der Zeit gesetzlich versichert oder familienversichert gewesen sein. Für jedes Kind rechnet die DRV pauschal drei Jahre an.

Unterschied zwischen GKV und PKV bei Mieteinnahmen

Die PKV kennt bei Mieteinnahmen genau eine Antwort: keinen zusätzlichen Beitrag. Nicht auf 500 Euro Mietüberschuss, nicht auf 5.000 Euro. Das ist strukturell, nicht zufällig. PKV-Prämien werden für jeden Versicherten individuell nach Eintrittsalter, Gesundheitszustand, Leistungsumfang und Tarif kalkuliert. Einkommensveränderungen spielen dabei keine Rolle.

Das macht die PKV für Selbstständige, Freiberufler und Vermieter mit mehreren Objekten zu einem interessanten Faktor in der Gesamtplanung. Wer in der freiwilligen GKV bei steigenden Mieteinnahmen immer mehr zahlt, sieht in der PKV dieselbe Prämie wie am ersten Tag des Vertrags.

Diese Einkommensunabhängigkeit ist aber kein Freifahrtschein für die Entscheidung zur PKV. Es ist einer von mehreren Faktoren, die in eine ehrliche Gesamtbetrachtung gehören:

• Was kostet die PKV mit vollständiger Gesundheitsprüfung tatsächlich, inklusive Pflegepflichtversicherung und Krankentagegeld?
• Wie entwickeln sich Mieteinnahmen und GKV-Beitrag bei realistischen Szenarien?
• Sind Kinder oder Elternzeit geplant, die in der GKV beitragsfrei mitversichert wären?
• Wie sieht das Bild nach dem Renteneintritt aus, mit KVdR oder ohne?

Als reine Sparentscheidung auf Basis der aktuellen Mieteinnahmen sollte die PKV nicht gewählt werden. Zu viele andere Variablen bestimmen, ob die Entscheidung langfristig aufgeht. Was die PKV-Option aber plausibel macht: Wer als Selbstständiger bereits über der freiwilligen GKV-Mindestbemessung liegt und dazu noch Mieteinnahmen hat, zahlt in der GKV auf jeden Euro Überschuss bis zur BBG. In der PKV zahlt er auf Mieteinnahmen nichts. Dieser Unterschied wächst mit jedem weiteren Objekt und mit jeder weiteren Mieterhöhung.

Der faire Vergleich setzt einen vollständigen Gesamtbeitrag voraus: GKV-Beitrag auf alle Einkunftsarten inklusive Miete versus PKV-Vollkostenbeitrag inklusive Pflege, Tagegeld und gesetzlichem Zuschlag. Wer nur die Tarifbeiträge vergleicht, vergleicht Äpfel mit Orangen.

Hast Du schon geprüft, welchen Status Du im Rentenalter voraussichtlich haben wirst, und was das für Deine Mieteinnahmen in der Krankenversicherung bedeutet?