Mieten oder kaufen entscheidet sich beim Vermögen erst über viele Jahre. Unser Rechner stellt beide Wege mit gleichem Startkapital und gleichem Budget gegenüber und zeigt Dir, wo Du am Ende stehst.
Renditen, Zinsen und Steigerungen kann niemand vorhersagen. Deshalb sind alle Werte im Rechner Deine Annahmen, die Du frei veränderst.
Wie vergleicht der Rechner Mieten und Kaufen?
Beide Haushalte starten mit demselben Eigenkapital und geben jedes Jahr gleich viel aus. Der Käufer steckt sein Kapital in Nebenkosten und Immobilie und zahlt Rate plus Eigentümerkosten. Der Mieter legt das Kapital im Depot an und zahlt die Miete. Wer in einem Jahr weniger ausgibt, spart die Differenz im Depot. So misst der Vergleich allein den Unterschied der beiden Wege und setzt voraus, dass die Ersparnis wirklich angelegt wird.
Am Ende steht das Vermögen des Käufers aus Immobilienwert minus Restschuld plus Depot. Das Vermögen des Mieters besteht aus seinem Depot. Die Rechnung läuft in Jahresschritten, Zinsen fallen auf den Stand zu Jahresbeginn an und Sparbeträge fließen zum Jahresende.
| Größe | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Startkapital | fließt in Nebenkosten und Kaufpreis | liegt im Depot |
| Jährliche Ausgabe | Zinsen, Tilgung, Eigentümerkosten | Kaltmiete |
| Ersparnis gegenüber dem anderen Weg | ins Depot | ins Depot |
| Vermögen am Ende | Wert minus Restschuld plus Depot | Depot |
Welche Annahmen bestimmen das Ergebnis?
Die Wertsteigerung wirkt über den gesamten Kaufpreis und zählt deshalb besonders stark. Das zweite Diagramm zeigt Dir, wie weit sich das Ergebnis schon bei kleinen Änderungen verschiebt. Für den Mieter ist die Depotrendite der wichtigste Hebel, denn sie wirkt auf Startkapital und jede Sparrate. Wie dieser Effekt über lange Zeit wächst, kannst Du mit unserem Zinseszinsrechner nachvollziehen.
Auch das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete und der Sollzins prägen den Vergleich. Alle Startwerte sind reine Annahmen zum Ausprobieren und keine Marktprognose. Trag am besten eigene Angebote ein und rechne mehrere Szenarien durch, zum Beispiel eines mit niedriger Wertsteigerung und eines mit höherer Depotrendite.
Der Sollzins bleibt über die ganze Laufzeit gleich, eine Anschlussfinanzierung kann teurer oder günstiger ausfallen. Verkaufskosten und Sondertilgungen fehlen. Steuern auf Depoterträge berücksichtigst Du über eine entsprechend niedrigere Depotrendite.
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Thorsten SchiffgensDein AnsprechpartnerWelche Kosten trägst Du nur als Eigentümer?
Für einen fairen Vergleich zählen nur Kosten, die allein den Eigentümer treffen. Betriebskosten wie die in § 2 BetrKV aufgezählte Grundsteuer zahlt bei entsprechender Vereinbarung nach § 556 BGB auch der Mieter. Sie heben sich im Vergleich meist auf. Verwaltung und Instandhaltung gehören dagegen nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer. Genau diese Posten gehören ins Feld Eigentümerkosten.
Hinzu kommen die einmaligen Kaufnebenkosten, die sofort einen Teil Deines Kapitals binden. Deshalb startet der Käufer im Modell mit weniger Vermögen als der Mieter und muss diesen Abstand erst aufholen. Die Zeile „Kaufen zieht vorbei“ zeigt Dir, wann das mit Deinen Annahmen passiert.
Wie unterstützen wir Dich bei Deiner Entscheidung?
Für beide Wege findest Du bei uns den passenden Baustein. Mietest Du, begleiten wir Deinen Vermögensaufbau in der ETF-Beratung und klären, welche Versicherungen für Mieter wirklich nötig sind. Kaufst Du, prüfen wir im Bereich Smart Living Deine Absicherung für Wohngebäude und Hausrat und schauen auf die Versicherungen für Hausbesitzer. Weitere Werkzeuge findest Du in unserer Rechner-Übersicht.
Häufige Fragen
Warum startet das Vermögen beim Kaufen niedriger?
Die Kaufnebenkosten fließen sofort ab und erhöhen den Immobilienwert nicht. Der Käufer beginnt deshalb im Modell mit seinem Eigenkapital abzüglich dieser Kosten. Der Mieter hat sein volles Kapital im Depot.
Muss ich beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie Steuern zahlen?
§ 23 EStG nimmt Immobilien aus, die Du zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast. Gleiches gilt bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Der Rechner setzt keine solche Steuer an.
Was bedeutet eine Tilgung von 0 Prozent?
Dann zahlst Du nur Zinsen und die Restschuld bleibt gleich hoch. Das Vermögen wächst in diesem Fall allein über den Immobilienwert und das Depot.
Wie geht der Rechner mit negativem Vermögen um?
Liegt die Restschuld über dem Wert der Immobilie, kann das Vermögen beim Kaufen negativ werden. Fazit und Tabelle zeigen den echten Wert, die Diagramme stellen ihn als 0 dar.
Berücksichtigt der Rechner Mieterhöhungen?
Ja, über die Mietsteigerung als jährliche Annahme ab dem zweiten Jahr. Grenzen für Erhöhungen im Bestand, zum Beispiel aus § 558 BGB, bildet das Modell nicht einzeln ab.
