Ob sich eine Wohnung als Anlage trägt, zeigt die Mietrendite. Unser Mietrendite-Rechner ermittelt für Dich Bruttorendite, Nettorendite und Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis, Miete und Deinen Kosten.
Alle Eingaben sind Deine eigenen Annahmen. Trag die Werte aus Exposé, Mietvertrag und Hausgeldabrechnung ein, dann vergleichst Du Objekte auf derselben Grundlage.
Wie berechnest Du die Mietrendite?
Du setzt die Miete eines Jahres ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Die Bruttorendite schaut nur auf Kaltmiete und Kaufpreis. Die Nettorendite zieht Kosten und Mietausfall ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Einsatz hinzu. Der Kaufpreisfaktor dreht die Sicht um und zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht.
| Kennzahl | Formel | Mit den Startwerten |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100 | 13.200 / 350.000 = 3,77 % |
| Nettomietrendite | Reinertrag / (Kaufpreis + Nebenkosten) x 100 | 11.376 / 385.000 = 2,95 % |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis / Jahreskaltmiete | 350.000 / 13.200 = 26,5 |
Die Startwerte im Rechner sind reine Annahmen zum Ausprobieren und keine Marktwerte. Die Kaufnebenkosten trägst Du als Prozentsatz ein, weil die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist.
Welche Kosten mindern die Nettomietrendite?
Zählen dürfen nur Kosten, die bei Dir hängen bleiben. Betriebskosten kannst Du per Vertrag auf den Mieter umlegen (§ 556 BGB). Dazu gehört laut § 2 BetrKV zum Beispiel die Grundsteuer. Sie belastet Deine Rendite also nur, wenn Dein Mietvertrag die Umlage nicht vorsieht.
Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV dagegen ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Diese beiden Posten trägst Du als Vermieter selbst, deshalb hat der Rechner dafür eigene Felder. Bei einer Eigentumswohnung findest Du Anhaltspunkte im Wirtschaftsplan und in der Hausgeldabrechnung. Den Mietausfall gibst Du als Prozentsatz der Jahresmiete an, um Leerstand und ausbleibende Zahlungen abzubilden.
Die Kennzahlen gelten für das erste Jahr. Darlehen, Steuern, Mietsteigerungen und die Wertentwicklung der Immobilie bleiben außen vor. Für eine Entscheidung reichen sie allein deshalb nicht aus.
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Thorsten SchiffgensDein AnsprechpartnerWas sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Faktor vergleicht Objekte unabhängig von ihrer Größe. Je niedriger er liegt, desto weniger Jahresmieten zahlst Du für die Immobilie. Die Bruttorendite ist sein Kehrwert, denn 100 geteilt durch den Faktor ergibt genau die Bruttorendite. Die Tabelle zeigt diese Beziehung.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 15 | 6,67 % |
| 20 | 5,00 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
| 35 | 2,86 % |
Ein allgemein gültiger guter Wert steht in keinem Gesetz, und Lage und Zustand spielen eine große Rolle. Vergleiche den Faktor deshalb mit ähnlichen Objekten am selben Ort. Im Chart des Rechners siehst Du außerdem, wie stark ein Preisnachlass Deine Rendite verändert.
Wie unterstützen wir Dich als Vermieter?
Zur Rendite gehört auch der Schutz Deines Objekts. In unserem Bereich Smart Living prüfen wir die Wohngebäudeversicherung gemeinsam mit Dir. Mieten können außerdem Deine Krankenversicherung berühren, und auch ein späterer Immobilienverkauf kann dort eine Rolle spielen. Möchtest Du die Rendite mit einer Alternative vergleichen, hilft Dir unsere ETF-Beratung. Weitere Werkzeuge findest Du in unserer Rechner-Übersicht.
Häufige Fragen
Ist die Mietrendite vor oder nach Steuern?
Der Rechner zeigt beide Renditen vor Steuern. Mieteinnahmen zählen nach § 21 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Was davon nach Steuern bleibt, hängt von Deiner persönlichen Lage ab.
Warum liegt die Nettorendite unter der Bruttorendite?
Bei der Nettorendite sinkt der Ertrag um Kosten und Mietausfall. Gleichzeitig steigt der Einsatz um die Kaufnebenkosten. Beide Effekte drücken den Wert.
Welche Miete trage ich ein?
Trag die Nettokaltmiete ein, die Du tatsächlich erhältst oder realistisch erwartest. Betriebskosten, die der Mieter zahlt, gehören nicht hinein, weil sie nur durchlaufen.
Berücksichtigt der Rechner mein Darlehen?
Nein. Die Mietrendite beschreibt das Objekt unabhängig davon, wie Du es bezahlst. Zinsen und Tilgung musst Du für Deine Liquidität getrennt rechnen.
Was passiert bei einer Miete von 0 Euro?
Dann ergibt sich keine Bruttorendite und der Kaufpreisfaktor lässt sich nicht berechnen. Die Nettorendite wird negativ, sobald Du Kosten einträgst. Das Chart zeigt negative Werte als 0.
